Las expensas

LAS EXPENSAS

El Artículo 9, inciso "C" de la Ley 13.512, impone: "...La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes..."

EXPENSAS COMUNES: toda expensa es común porque deben ser abonadas por todos los copropietarios.
Las expensas comunes están conformadas por:

Expensas Ordinarias Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio y cuyo pago no puede discutirse. Comprenden los gastos administrativos, sueldos y cargas sociales, tasas, impuestos y contribuciones, seguros, gastos de mantenimiento y reparación de las partes comunes.

Expensas Extraordinarias: Son aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta y su erogación depende de la aprobación de la mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea. Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).

Para diferenciar los gastos ordinarios de los extraordinarios habrá que usar la lógica, por ejemplo: los gastos de reparaciones de caños en un edificio son algo habitualmente ordinario, en contraposición de la pintura exterior del mismo.

Fondo de Reserva: Es aquel que se recauda para hacer frente a una eventualidad que por su magnitud no pueda ser afrontada por la recaudación mensual.

Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al inquilino. 

CABLE: No forma parte de las expensas pero muchos consorcios han firmado un contrato con la compañia de cable por los descuentos que reciben, razón por la cual la boleta viene unificada, la paga la administración y se descuenta junto con las expensas. Aqui lo que paga cada consorcista no se prorratea según el porcentaje que figura en el Reglamento de Copropiedad sino de acuerdo a lo que informa la compañia de cable. 

LA LIQUIDACIÓN DE EXPENSAS:

Debe contener los siguientes datos:

  1. Datos del Administrador: Nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T  
  2. Datos del Consorcio: C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTHER).
  3. Nombre y Cargo del Personal del consorcio: indicando categoría del edificio, Nro. De C.U.I.L, sueldo básico, horas extras detalladas, periodo al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.
  4. Detalle por suministros, servicios y abonos a contratistas: Nombre de la empresa, dirección, Nro. de C.U.I.T., Nro. De Matricula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.
  5. Detalle de pagos por seguros: indicando nombre de la compañía, numero de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.
  6. Recibo o Factura del administrador: C.U.I.T., situación fiscal, importe total y periodo al que pertenece.
  7.  Resumen de los movimientos de la cuenta bancaria

PRESCRIPCIÓN DE DEUDAS POR EXPENSAS: La prescripción aplicable al caso de las expensas comunes, es la contemplada en el Artículo 4027, inciso 3 del Código Civil que establece: Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos de todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos".

Lo anteriormente señalado, significa que la prescripción liberatoria (quedar exento del pago por el mero transcurso del tiempo) se opera en el caso de las expensas comunes, a los 5 años si es que no ha sido interrumpido dicho término por la interposición de la demanda judicial o suspendido por la constitución en mora del deudor. La suspensión de la prescripción puede tener efecto hasta un año.

INTERESES PUNITORIOS

Es el interés que se produce ante la falta de pago del capital en la fecha estipulada. En este caso el Acreedor (prestamista) tiene derecho "a penar" al deudor por no haberle abonado en término. Estos intereses aplican una tasa mayor que los intereses compensatorios. 
Es decir, es el interés causado por incumplimiento de la obligación.
Se "debe" aunque no se haya pactado y es  aplicable a todas las obligaciones.
Es el interés que aplican los Jueces ante la omisión de las partes para con una obligación y, por lo general se toma la tasa del Banco Nación.

Debido que el artículo 509 del Código Civil establece la mora automática por el solo vencimiento en las obligaciones a plazo, se entiende que, -si en el reglamento de copropiedad no se establece ningún otro requisito para constituir en mora al deudor-, ésta se produce de pleno derecho al término del lapso que tienen asignados los copropietarios para pagar las expensas. Es decir que los intereses por el atraso, -sean compensatorios o punitorios-, comienzan a correr mecánicamente.

EJECUCIÓN DE EXPENSAS

La cobranza de deuda por expensas no presenta la dificultad que puede presentar la cobranza de otro tipo de deudas, porque al seguir ésta la propiedad y no al propietario, a la larga o a la corta siempre se termina cobrando, salvo en casos puntuales bastantes excepcionales.

Es casi seguro que en el reglamento de copropiedad se establezca la forma de tratamiento que se debe cumplir para el caso de los morosos.

Debido a que una de las responsabilidades u obligaciones del administrador es proveer a la recaudación y empleo de fondos que son los necesarios para administrar el inmueble, está obligado a cumplimentar la ejecución y solo la voluntad de una asamblea  puede eximirlo de ésta obligación.

Juicio Ejecutivo

Antes de la reforma del Código de Procedimiento Civil y Comercial  y para ser utilizable la vía ejecutiva, era necesario que el Reglamento de Copropiedad lo estableciera expresamente, de lo contrario había que recurrir a la vía del Juicio Ordinario, que era la vía más lenta. 
Ahora, -por aplicación del artículo 524-, el crédito por expensas comunes de los edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal, constituye título ejecutivo.

Un juicio Ejecutivo es aquel en que no existe un conocimiento pleno del juez, debido a que, en estos casos, la ley concede al legitimado activo, la posibilidad de ejercer una acción ejecutiva con casi nimia defensa del consorcista. Esto se debe a que, por cuestiones económicas, no resulta posible esperar la lentitud un juicio. La jurisprudencia tiene dicho que las expensas son como la savia de una planta o como la sangre de la persona, por lo que deben ser abonadas de manera inmediata.  Por su parte, los Códigos Procesales de la Nación y de la Provincia de Buenos Aires permiten el denominado "juicio ordinario posterior", el cual implica que, -una vez cumplidas las condenaciones en el juicio ejecutivo-, el interesado consorcista, podrá promover todas las demandas e incluso reiterar la causa por vía judicial, para reembolsarse de lo mal pagado y, -como todo otro juicio-, como daños y perjuicios contra el administrador, consorcio y consorcista que se encargaba del cobro de las expensas.

El juicio ejecutivo es procedente en casi todos los casos, motivo por el cual los morosos quedan sujetos al riesgo del embargo inmediato del inmueble de su propiedad o bien, -si el consorcio, como  acreedor, lo prefiera-, de los muebles y otros bienes que elija luego de la frustrada intimación judicial de pago.

El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en el Art. 524 establece  "Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o quien haga sus veces". 

Por su lado el Art. 522 del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires señala: Constituirá título ejecutivo de crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. En el escrito en que se promueva la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto, deberá agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio, celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o aprobaron las expensas. Asimismo, se acompañará constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios por abonarla, expedido por el administrador o quien haga sus veces"

Sin perjuicio de las condiciones previstas en los respectivos artículos, se concede, de hecho, por los jueces, la posibilidad de ejecutar las expensas sin que se cumplan todos los requisitos establecidos en dichos artículos, ya que muchas veces no hay actas de consorcio. 
Los administradores suelen no acompañar la constancia de plazo, y solamente la de expensas. En muchas ocasiones no acreditan el carácter de administrador, ni se acredita la legitimación para la ejecución de las expensas, y, en estos casos, elasticidad tribunalicia suele ser excesiva debido a que la legitimación, es decir, la acreditación de "ser" el administrador o quien hace las veces del mismo, debe estar en el respectivo juicio ejecutivo, pudiéndose, incluso, prescindirse del plazo, ya que podría considerarse que el plazo lo hace el propio traslado de la demanda, a fin de que el moroso pague al notificar la demanda. Pero este es un criterio de excepción.

Los inmuebles inscriptos como “bien de familia” no presentan obstáculo para la ejecución por obligaciones originadas en las expensas comunes. 

El copropietario moroso no se libera de la deuda ni siquiera por la renuncia del uso y goce de los bienes y servicios comunes, ni por el abandono del piso o departamento que le pertenece. Tampoco la venta a un tercero lo desliga, debiendo responder con sus demás bienes por el importe adeudado. El adquirente del inmueble posee responsabilidad también por dichas obligaciones, aunque con el límite de la unidad adquirida y no con su patrimonio restante. 

Es suficiente acompañar certificados de deuda que reúna los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad y, si no lo menciona, agregar copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio donde se ordenaron o aprobaron las expensas que se pretenden ejecutar.

Si la unidad en cuestión pertenece a más de una persona, la deuda es debida en “su totalidad” por cada uno de los condóminos, o por el contrario, se liberan abonando al consorcio en proporción a la parte que tienen en copropiedad de la unidad.


De hecho, la Ley 13.512 establece el principio de que la sustancia es la unidad funcional y no el consorcista; así la deuda por expensas emerge de la referida unidad independientemente de quien sea su dueño. 

Si bien la deuda analizada es de carácter dinerario y en consecuencia, en principio sería divisible, no se le asigna tal carácter y es imposible cancelarla si no se abona el monto total por parte de cualquiera de los propietarios. Resumiendo, dicha deuda no puede dividirse en tantas partes como cotitulares tenga la unidad funcional. La cancelación se logra sólo mediante el pago del importe total; la intención de abonar nada más que una parte por uno de los condueños constituye pago parcial, facultativo de ser aceptado por el administrador. Por último, el copropietario que paga la totalidad de las expensas, tendrá luego acción para reclamar de los restantes la parte pertinente, pero ello ya configura una cuestión ajena a la propiedad horizontal.